Samorządy

Jednostki samorządu terytorialnego to kluczowi partnerzy programu Mieszkanie Plus. Wsłuchujemy się w indywidualne potrzeby samorządów i to do nich dostosowujemy szczegóły poszczególnych projektów.

Mieszkanie Plus to odpowiedź na wyzwania, z jakimi boryka się wiele polskich gmin: odpływ mieszkańców, w tym ludzi młodych, do większych ośrodków miejskich; brak wystarczającej liczby pracowników o kwalifikacjach wymaganych przez lokalny rynek pracy; postępująca suburbanizacja polskich miast; oraz niewykorzystany zasób gruntów  położonych w dobrych lokalizacjach miast.

W ramach programu Mieszkanie Plus gminy otrzymują pakiet narzędzi inwestycyjnych. Pozwalają one na współpracę z sektorem prywatnym, w tym funduszami inwestycyjnymi, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Konieczność inwestowania przez gminy w infrastrukturę mieszkaniową często nie idzie w parze z ich możliwościami budżetowymi i zdolnością do pozyskania kapitału zewnętrznego. W ramach programu Mieszkanie Plus gminy mogą zatem poszukiwać alternatywnych sposobów finansowania, umożliwiających współdzielenie ryzyka projektu i ograniczeń finansowych z podmiotami prywatnymi, a także wykorzystać rynek kapitałowy jako źródło finansowania w obszarze budownictwa mieszkaniowego i infrastruktury społecznej. Narzędzia te są oferowane m.in. przez spółkę PFR Nieruchomości (b. BGK Nieruchomości).

Pozyskiwanie przez gminę pozabudżetowych źródeł realizacji inwestycji infrastrukturalnych przy współudziale podmiotów prywatnych jest wykorzystywane np. w przypadku powierzenia przez gminę wykonywania określonych zadań podmiotom prywatnym w trybie przepisów m.in. o partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP), a także w formie wspólnego przedsięwzięcia kapitałowego ze wspólnikiem z sektora pozakomunalnego. W większości przypadków przy finansowaniu projektów PPP lub wspólnych przedsięwzięć kapitałowych wykorzystuje się formułę finansowania projektu z ograniczonym regresem do wspólników spółki, ang. project finance.

Wybór modelu i metody finansowania jest dokonywany w oparciu o analizę wykonalności i opłacalności danej inwestycji. Z perspektywy długoterminowego rozwoju gminy finansowanie publiczno-prywatne jest sposobem na planową realizację długofalowej polityki inwestycyjnej w obszarze infrastruktury mieszkaniowej, a także narzędziem rozwoju zasobu mieszkaniowego.

Program Mieszkanie Plus to szansa dla gmin na realizację inwestycji mieszkaniowych na niewykorzystanych dotąd gruntach.

Finansowanie inwestycji zapewnia spółka PFR Nieruchomości (PFRN). Wszystkie gminy zainteresowane uczestnictwem w programie prosimy o formalne zgłoszenie nieruchomości poprzez wypełnienie ankiety lokalizacyjnej na stronie www.bgkn.pl oraz dostarczenie podstawowych dokumentów, które pozwolą dokonać wstępnej analizy.:

• Wypis i wyrys z rejestru gruntów;
• Nr księgi wieczystej;
• Wypis i wyrys lub informacja z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/ studium zagospodarowania przestrzennego;
• Kopia mapy zasadniczej nieprojektowej w wersji elektronicznej w formacie .dxf.

Zgłoszone nieruchomości są wnikliwie analizowane pod kątem możliwości finansowania inwestycji ze środków funduszy, których aktywami zarządza PFRN. Zgodnie z obowiązującymi procedurami, pod uwagę są brane liczne aspekty ekonomiczne i prawne potencjalnej inwestycji. Szczególną wagę przywiązuje się do możliwości zapewnienia niższych niż obecnie obowiązujące na rynku stawek czynszu, przy jednoczesnym zagwarantowaniu w pełni komercyjnego charakteru realizowanej inwestycji.

Zebrana dokumentacja, dotycząca wskazanej przez gminę nieruchomości, jest rozpatrywana przez organy decyzyjne funduszy, których aktywami zarządza PFRN. Rozpoczęcie realizacji inwestycji mieszkaniowej jest możliwe po uzyskaniu niezbędnych zgód po stronie gminy i PFRN. W zależności od uzgodnionego z gminą modelu realizacji inwestycji, właścicielem nieruchomości po zakończeniu inwestycji staje się gmina / spółka gminna lub fundusz, którego aktywami zarządza PFRN. Niezależnie od modelu zarządzanie nieruchomością może zostać powierzone spółce gminnej.

Jednym z narzędzi realizacji inwestycji mieszkaniowych w ramach programu Mieszkanie Plus jest formuła partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP). Przedmiotem PPP może być budowa lub modernizacja istniejących budynków mieszkalnych połączona z późniejszym ich utrzymaniem lub zarządzaniem nimi przez partnera prywatnego. W takich projektach wkład własny podmiotu publicznego może stanowić w pierwszej kolejności nieruchomość, na której zrealizowane zostaną obiekty mieszkalne, oraz dokumentacja projektowa dotycząca obiektów (jeżeli podmiot publiczny dysponuje już taką dokumentacją i zamierza ją udostępnić do wykorzystania w projekcie).

W przedsięwzięciu PPP partner prywatny zaczyna otrzymywać wynagrodzenie dopiero z chwilą, gdy lokale zostaną wybudowane i będą mogły zostać oddane w najem. Wynagrodzenie dla partnera prywatnego płatne jest zazwyczaj w stałych, równych kwotach miesięcznych przez określony w umowie o PPP okres. Wynagrodzenie to jest przy tym obniżane jeżeli partner prywatny nie zapewni w tym czasie dostępności budynków lub lokali na poziomie określonym w umowie o PPP.

W ramach współpracy z partnerem prywatnym prowadzonej w formule PPP gmina może współdecydować o parametrach budynków i mieszkań, które wybuduje partner prywatny. Możliwe jest przy tym wybranie przez gminę do realizacji budynków w standardzie promowanym przez PFR Nieruchomości, co pozwala dodatkowo obniżyć koszty przedsięwzięcia. Gmina może też kontrolować prawidłowość sposobu korzystania z nieruchomości w okresie przedsięwzięcia i zapewnić sobie prawo odkupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Najemcy mieszkań, objętych umową pomiędzy gminą a inwestorem, mogą skorzystać z dopłat do czynszu zgodnie z Ustawą o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Program dopłat wejście w życie 1 stycznia 2019 roku.

Do programu kwalifikują się mieszkania w inwestycjach, dla których spełnione zostaną warunki wskazane w ustawie:

• Termin zasiedlenia mieszkań nastąpi w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy od daty zakończenia inwestycji;
• Na najem mieszkania, do którego mogą być zastosowanie dopłaty, zostanie przeprowadzony nabór wniosków o zawarcie umowy najmu na zasadach określonych ustawą;
• Najemcy posiadają zdolność do terminowego regulowania czynszu (wysokość miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego lub obowiązkowej kaucji zabezpieczającej umowę najmu);
• Inwestycja spełnia wymagania dotyczące m.in. liczby i struktury mieszkań, dostępności dla osób z niepełnosprawnościami czy powierzchni użytkowej mieszkań.

Aby przystąpić do programu dopłat gmina powinna zawrzeć z inwestorem umowę na inwestycję mieszkaniową. W inwestycji muszą się znajdować lokale, do których mogą być stosowane dopłaty na warunkach określonych w ustawie. Umowa w sprawie stosowania dopłat może zostać podpisana po rozpatrzeniu przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) wniosku o zawarcie umowy złożonego przez gminę.

Program Mieszkanie Plus to pakiet rozwiązań dla gmin, dzięki którym możliwe jest wzmocnienie ładu przestrzennego. Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawa mieszkaniowa) pozwala na uruchomienie gruntów, które do tej pory nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych. Te działki znajdują się przeważnie w doskonałych lokalizacjach, jednak ze względu na brak planów zagospodarowania przestrzennego lub przestarzałe plany dotychczas nie mogły być wykorzystane. To z kolei przyczyniało się do postępującej suburbanizacji polskich miast, a co za tym idzie – wysokich kosztów społecznych i infrastrukturalnych dla samorządów.

Ustawa umożliwia realizację inwestycji w przyspieszonym trybie, jednak przy spełnieniu precyzyjnie określonych standardów urbanistycznych. Inwestorzy muszą zapewnić m.in. dostęp do szkoły, przedszkola, odpowiedniej szerokości dróg czy terenów rekreacyjnych. Te przepisy to kolejny krok do zwiększenia jakości urbanistyki w polskich miastach.